耐震改修の遅れで数千人が危険にさらされる

Oct 11, 2023

改修スペシャリストのフリオ・ニエトさんは、空気圧式パームネイラーを使用して、パロアルトの木造住宅を基礎に固定しています。 トーマス・アンダーソン/アンダーソン・ニワンダー建設

窓やガレージの上に危険な位置にある古い木造建物を安全にするには少なくとも7年かかる

サンフランシスコ市民の 14 人に 1 人は、1 階の古い建物に住んでおり、市の検査官は、大地震に耐えられるようにすぐに改修しないと倒壊する可能性があると述べています。

当局は3年以上にわたり、約3,000件の疑わしい物件の予備リストを作成してきたが、家主には知らせておらず、そこに住む推定5万8,000人の住民は建物が不安定になる可能性があることを知らないままになっている。

市庁舎で回覧されている提案では、軟層建築物（1階に大きな窓や開口部がある古い木造建築物）の所有者に対し、安全性調査を実施し、必要に応じて改修することが義務付けられている。 市の地震専門家らはこの提案の詳細をすべて共有していないが、早ければ2月にも監督委員会に提出される予定だという。

しかし、23 年前のロマ プリエタ地震は、軟層ビルがいかに危険であるかをサンフランシスコに示しました。 現在、市は義務的な改修を実施するには少なくともあと7年かかると見積もっている。

一部の独立系地震安全専門家は、その期限さえ楽観的すぎると述べ、最近の建設ブームに対応するのに多忙な訓練を受けたエンジニアや溶接工が不足しているため、プロジェクトには10​​年以上かかる可能性があると警告している。

元主任建築検査官で市管理者の耐震安全性に注力しているローレンス・コーンフィールド氏は、安全専門家が最近、複雑な改修基準の合理化に大きく貢献していると述べた。 同氏と同僚らはこの任務を提案することに危機感を抱いているが、「ただ単に監督委員会を通過させるよりも、時間をかけて全員を巻き込むほうが良い」と述べた。

2年前、有権者がソフトストーリー所有者の改修費用の支払いを支援する投票措置を僅差で否決した後、資金不足の改修義務化のアイデアは後回しにされた。

しかし、サンフランシスコ市が最近任命した改修プログラムディレクターのパトリック・オッテリーニ氏によると、サンフランシスコ市は銀行との最近の話し合いで、現在は地主が不況の真っただ中よりも修繕のための民間資金を利用しやすくなっていると判断したという。 改修には建物ごとに数万ドルかかる場合があり、最近の市の報告書では市全体の総額が 2 億 6,000 万ドルと見積もられています。

サンフランシスコ当局者らは、提案された義務では地主に不動産の評価を義務付け、必要に応じて１階の補強も義務付けると述べた。

しかし、当局がそのような義務の詳細を議論してきた何年にもわたって、市当局は、これらの建物に住む何万人もの住民に、大地震が発生した場合、自分たちの家が構造的に弱い部分に倒壊する危険性が高いことを気づかせないままにしてきた。 1階。 ベイエリアの他のいくつかの都市は、安全性を考慮して誤りを犯し、この情報を所有者とテナントに開示することを決定しました。

サンフランシスコ市建築検査局のスポークスマン、ウィリアム・ストローン氏は、ソフトストーリービルの暫定リストは不完全かつ不正確であり、市は所有者が適切な管理を行っているかどうかを確認するための追跡調査を行っていないため、このリストを広めるのは無責任だと述べた。市に告げずに改修する。 ストローン氏は、リストの公表は不当な場合に「不安や警戒を引き起こす可能性がある」と述べた。

フリーランスのイラストレーター、アンディ・チョウさん（33）は2年前、ミッション地区のソフトストーリーの建物に引っ越した。テンダーロインにあるワンルームのホテルからさらにステップアップしたものだという。 彼の新居は、通りに面した、下に大きな窓の店があるビクトリア様式の角地にある 3 階建ての建物の中にあります。典型的なソフトストーリーです。

Chou 氏は、リース契約に署名したとき、安全上のリスクがあることを理解していたと述べました。 しかし、彼は市がこの建物を潜在的に危険なものとして特定していたことを知らなかった。 しかし昨年、一連の中規模の地震が街を震撼させた後、周氏と近隣住民はそれを病的なジョークに仕立て上げた。 「私たちは、この場所がどのようにして崩壊するのかについて話し合いました」と彼は言いました。

もちろん、いつでも大地震がサンフランシスコを襲う可能性がある。 米国地質調査所のカリフォルニア地震確率作業部会のリーダー、エドワード・フィールド氏は、10年以内に少なくともマグニチュード6.7以上の地震がベイエリアを襲う確率は約28％であると述べた。

批評家たちは、市がソフトストーリー政策を欠いていることに神経をとがらせている。 建築検査委員会の委員で長年耐震研究に取り組んできたデブラ・ウォーカー氏は、技術的な議論により監督当局への強制改修提案の提出がさらに遅れるのではないかと懸念していると述べた。

サンフランシスコ計画都市研究協会の理事でもあるウォーカー氏は、「耐震基準と資金については2年前から同じ会話をしてきた」と語った。 「必要なものは揃っています。それでは、やってみましょう。今すぐ。来週。」

サンフランシスコの豊かな建築物、有名な出窓のあるビクトリア朝時代の木造建築の列には暗い側面があります。 これらのアパートの多くは、地震工学が科学として確立される前の 1900 年代初頭に建設されました。

これらの建物の多くには、1 階に大きな窓やガラス張りの小売店があります。 複数の車のガレージが彫られているものもある。 これらの開口部により、耐力壁がなくなり、1 階が「柔らかく」なり、建物の残りの部分の下で崩壊しやすくなります。

1989 年のマグニチュード 6.9 ロマプリエタ地震で倒壊したマリーナ地区の 7 つの建物はすべて軟層でした。 オークランドに本部を置く地震工学研究所のトム・トービン所長は、「これらの建物は非常に脆弱で、中には非常に脆弱なものもある」と述べた。 他の構造カテゴリーとは対照的に、ソフトストーリーの建物は「安全性を高めるのが簡単で費用対効果が高い」と、レッドウッド市に本拠を置く非営利の構造工学研究組織である応用技術評議会による研究は結論付けています。

しかしこれまでサンフランシスコ市は、建築所有者に許可料を少額免除する自主プログラムのみを提供してきた。 この取り組みに基づいて改修を完了した建物所有者は 53 社のみです。 2009 年以来、毎年平均 15 件のプロジェクトが行われており、市がこれまでに特定したすべての問題のあるソフトストーリー構造をこの自主プログラムで改修するには 195 年かかることになります。 市の調査は非常に大まかであったため、改修工事が必要な軟層建物がより多く、またはより少ない可能性があります。

10月、市は耐震改修の専門家と呼ぶべき人物を雇用した。 32 歳のパトリック・オッテリーニさんは、過去 10 年間、AR Sanchez-Corea and Associates で市内最大の地主数社のコンサルタントとして働いてきました。 彼の仕事は、建築検査局やその他の市当局との許可を迅速に処理することで、クライアントの時間とお金を節約することでした。 主なプロジェクトには、フォーシーズンズ ホテル、図書館本分館、サンフランシスコ国際空港、アジア美術館、フェリー ビルディングなどがあります。

市行政局の特別補佐官としての彼の新しい仕事の年収は 138,000 ドルで、以前の給与より 42,000 ドル増加しました。

現在、オッテリーニ氏は規則の作成を担当している。 コーンフィールド氏は、オッテリーニ氏の豊富な経験とビジネスコネクションのおかげで、監督委員会を通じて強制改修プログラムを推進することに成功するだろうと述べた。 「彼は金融業者、請負業者、市のことをよく知っている」とコーンフィールド氏は語った。

オッテリーニ氏は、所有者に軟層建物の改修を義務付ける条例草案が、今秋就任する前から市管理局を回覧しており、12月初旬の時点で市検察局が検討中だと述べた。 「ほぼ完成した」と彼は言った。

しかし、法案のコピーを求められたとき、オッテリーニ氏は提供を拒否した。 理由: 弁護士と依頼者の特権により、この文書は公開から免除されていた。

しかし、オッテリーニ氏は条例案の大まかな概要を説明した。 同氏は、軟層ビルの所有者に対し、検査を実施して構造強化が必要かどうかを判断するために認定エンジニアまたは建築家を雇うことを義務付けると述べた。 検査で建物に欠陥が見つかった場合、所有者は改修に投資しなければなりません。 同氏によると、改修スケジュールは今後7年間段階的に行われ、最も脆弱な建物ほど期限が早まるという。

現在利用可能な市の補助金や融資はないが、オッテリーニ氏は、資金源を特定するかどうかを事務所がまだ検討中であると述べた。ただし、それは法案が公に発表された後に行われる可能性がある。 同氏によると、検討中の潜在的な金銭的インセンティブの1つは、軟層建物のある区画の固定資産税の税率を引き上げ、建物所有者が改装する際にそのお金を補助金やローンの形で返済することだという。

サンフランシスコ市監督委員会のデービッド・チウ会長は、市管理局からの提案を最優先事項とするつもりだと述べた。 「私たちは何千もの軟層ビルの窮状に絶対に対処する必要があると信じています」とチウ氏は語った。

邱氏は12月3日、改修チームとともに市役所の会議に出席し、遅滞なく提案を理事会に提出するよう促した。 しかし、たとえそれが早く過ぎたとしても、最後の改修は 2020 年までには行われないでしょう。

一部の専門家は、その目標さえ非現実的だと述べた。

独立系構造エンジニアのパトリック・バスコビッチ氏は、熟練労働者の不足により改修スケジュールが少なくとも10年延期される可能性があると述べた。 「このような建物はたくさんあります」と彼は言いました。 「年間に建設できる建物の数には限りがあります。エンジニアの数も請負業者の数も限られています。」

鉄工労働者であり、サンフランシスコ建築建設貿易協議会の秘書兼財務責任者であるマイケル・テリオー氏は、市の7年間の計画は「継続的に建設できた場合にのみ実現する」と語った。

元建築検査委員会のメンバーであるテリオー氏は、完成日をさらに先延ばしにしている。 「20年かかるかもしれない」と彼は言った。 「それは簡単に可能だと思います。」

米国地質調査所のフィールド氏によると、その間に地震が発生する確率は約48パーセントだという。 ソフトストーリーの改修には専門の認定を受けた鋼鉄溶接工が必要で、数百の建設プロジェクトが増加する中、現在需要が高いとテリオー氏は言う。 サンタクララの新しい 49er スタジアム、クパチーノの Apple の新しいキャンパス、進行中のベイブリッジイーストスパンプロジェクトなど、大規模なものもあります。 「組合会館は事実上空だ」と彼は言う。

コーンフィールド氏は、ベイエリアは「国内の構造工学の中心地の一つ」であるため、熟練労働者が枯渇することはないと述べた。 作業のほとんどはゼネコンが行うことができると同氏は付け加えた。

サンフランシスコは、次の大きな揺れに備えて脆弱な建物を準備するという点で大きな成功を収めた。

1994年、有権者は約2,000棟の非補強石造建物の強制耐震改修資金を援助するための3億5,000万ドルの債券案を可決した。 この措置は、都市にレンガ構造物の在庫を目録することを単に義務付ける1986年の州法の要件を超えていた。 コーンフィールド氏によると、現在までにサンフランシスコにあるこれらの建物の 95% が改修されたという。 当時、市は所有者に低利融資を提供するために債券資金を活用することが不可欠であると考えた。 しかし、銀行の金利がさらに低かったため、2億8,000万ドルが使われなくなりました。

現在、高層オフィスタワーの建築基準法では、新しい建物が大地震に耐えられることと、建物が火災になった場合でも消防士が使用できるほど頑丈なエレベーターバンクを備えていることが求められています。

一部の建物タイプは修正するのが難しく、特定することさえ困難です。 非延性コンクリート構造物 (通常はオフィスや軽工業) は、エンジニアが設計図を精査して柱に鋼材が含まれているかどうかを確認しないと診断するのが困難です。 2011年の調査では、サンフランシスコにはこれらの建物が約3,000あると推定されているが、建築当局はまだそれらに対する処方箋を持っていない。

軟層階の建物は対処がはるかに簡単です。 コーンフィールド氏によると、市の現在の条例案では、所有者は建物の最初の「柔らかい」床を改修する必要があるが、建物の残りの部分はそうではないという。 これには、木のフレームを基礎に固定したり、1 階を鉄骨フレームで補強したりすることが含まれる場合があります。

では、なぜサンフランシスコ市は家主に問題の解決を要求しなかったのでしょうか? その理由の一部は、非補強の石積みの建物とは異なり、州が都市に軟層の建物のカタログを作成することさえ要求していないことです。 カリフォルニア州健康安全法第 19160 条は、地方自治体に対し、問題のある軟層建築物を特定し、2020 年までに「容認できない危険を軽減する」プログラムを導入することを奨励するだけです。

サンフランシスコでソフトストーリー改修の評価と設計を行っている構造エンジニア、ソー・マッテソン氏は、これらの建物を改修するための「レシピ本」は存在しないと語った。 補強の量と種類は、建物の下の土壌の種類、水やシロアリの被害があるかどうか、請負業者が以前に部分的な補強を試みたかどうかによって異なります。

サンフランシスコは、ベイエリアの半数以上の都市が行っていることをまだ行っていない。軟層アパートの所有者に改修を促したり、改修していない場合はテナントに警告したりする何らかの政策を確立していない。 ベイエリアの一部の都市は州からの強力な指導を待っていません。 イースト湾の活発なヘイワード断層に近いいくつかの都市（バークレー、アラメダ、サンリアンドロ、フリーモント）では、建物所有者に対し、建物を改修したかどうかをテナントに通知するよう義務付けている。 アラメダとフリーモントはさらに一歩進んで、集合住宅の所有者に改装を強いなければ罰金を科せられることになった。

バークレー市は、5 棟以上のアパートを所有するソフトフロアの建物の所有者に、耐震性評価を行うエンジニアを雇うことを義務付けています。 現在市議会は、検査に合格しなかった建物の改修を所有者に義務付ける条例を検討している。

長年サンフランシスコ地震安全研究委員会の委員を務めた不動産コンサルタントのジョン・パクストン氏は、バークレー校のアプローチはこの地域では「時代を先取りしている」と評した。

2007 年、いくつかの市および州政府機関の地震技術者チームは、サンフランシスコ市で 1973 年以前に建てられた少なくとも 3 階建ておよび 5 つのアパートを備えた木造住宅の歩道調査を開始しました。この年は、市が軟震地震を防ぐために建築基準法を変更した年です。物語の弱さ。

この調査は2009年に完了した。調査した4,573の建物のうち、チームは1階に窓、ガレージ、またはその他の開口部が1つの外壁の80パーセント、または2つの外壁の50パーセントを占める潜在的に危険な構成を持つ2,929物件を特定した。

サンフランシスコには他のベイエリアの都市よりも軟層の建物が多く、ほぼすべての地域で見つけることができます。 調査チームは、これらの建物の90％が賃貸物件であり、改修の決定について住民の発言権がほとんどないことを発見した。 このリストは厳密には秘密ではありませんが、市のウェブサイトには掲載されていません。 建築検査局のストローン氏は、そうすることは「実際に根拠がない場合、不安や警戒を引き起こす可能性がある」と述べた。

コーンフィールド氏は、調査チームは「問題の範囲を診断する目的でリストを作成した。決して『ここに軟層ビルがある』と言っているわけではない」と付け加えた。建物によっては、測量スタッフが外部から見ることができない内部耐力壁が存在する場合があります。

しかし、他の管轄区域の当局者は、完璧なものは善の敵であると結論付け、最初に公開することを選択した。

バークレー市は、同様に軟層ビルのおおよそのリストを用意し、2005年に、リストに掲載されているビルの所有者に対し、テナントに危険が及ぶ可能性があることを書面で通知することを義務付ける条例を可決した。 所有者はまた、正面玄関から5フィート以内の目立つ場所に、「地震警報。これは柔らかい階の建物で、正面1階が柔らかく、弱く、または開いている。中にいると安全ではない可能性がある」という大きな活字の通知を掲示する必要もあった。または地震の際にそのような建物の近くにある場合。」

標識を撤去する前に、所有者は自分の建物が危険ではないことを証明する必要があります。 2年以内に技術者の評価を得られなかった場合、市はその物件を公共迷惑行為と認定し、取り壊すこともできる。

市当局者らは、公の場で恥をかくことは家主に市場の圧力をかけていると主張する。

バークレー市議会議員のローリー・カピテッリ氏は、「はっきり言って、軟層ビルのアパートを借りないテナントもいる」と語った。 「彼らはどこか別のところへ行くでしょう。」

オーナーはメッセージを受け取りました。 2011年の時点で、バークレーのリストにある320の建物のうち77パーセントの所有者が少なくとも評価プロセスを開始していた。 そのうち 28% は現在改修中か、すでに完成しています。

リストに掲載された物件の総数のうち、58% は改修が必要な軟層物件でした。 サンフランシスコ市自身の推定値と同じ割合が危険であることが判明した場合、39,000 のテナントが危険にさらされることを意味します。

アラメダ市は 2009 年にソフト ストーリー ビルディングの目録を確立する法律を可決しました。 同社は、ソフトストーリーの疑いのある建物のリストをウェブサイトに掲載した。 所有者は、建物が危険ではないことをエンジニアに証明してもらうまで、同様の警告標識や書面による通知を掲示して、テナントが危険にさらされている可能性があることを警告しなければなりませんでした。 18 か月以内に従わなかった所有者は、その建物を合法的に貸すことはできず、自ら占拠することさえできませんでした。

しかし、サンフランシスコで現在進行中のソフトストーリー調査に関して北米構造技術者協会の代表を務めたエンジニア、デビッド・ボノウィッツ氏は、サンフランシスコの課題はソフトストーリー問題の規​​模であると述べた。

同氏は「バークレー市がこのようなことができたのは、バークレー市が小さく、建物の数が少ないからだ」と述べ、そこでの手続きは必要以上に煩雑だったと付け加えた。 「偽陰性と偽陽性がたくさんあります。」

国民には公開情報にアクセスする権利があり、また他の都市も同様のリストを明らかに害を及ぼすことなく公開しているため、サンフランシスコ・パブリック・プレスは、危険にさらされている可能性のあるサンフランシスコの住所の完全なリストと、それを示す地図を公開した。新聞の 2012 ～ 2013 年冬号で市内全域に配布されました。

サンフランシスコ市は、ウィリー・ブラウン市長の政権時代の 1998 年に総合的な地震安全性調査を開始した。 耐震安全のための地域行動計画は、12 年後にソフトストーリー改修の提案を完成させました。 報告書は、古い木造軟階建ての建物は大地震で「深刻な損傷を受ける」とともに「かなりの数が倒壊する可能性がある」と結論づけた。

オッテリーニ氏とコーンフィールド氏は、新法案は主にその計画に基づくものになると述べた。

10年以上の遅れは、建築検査委員会が2003年から2007年にかけてワークグループが解散し、資金提供を停止したことも一因だった。 当時、建築検査局の年間予算黒字はワークグループ発足時より78パーセント減少し、300万ドルとなった。

委員会の最大の批判者の中には、ブラウンの同盟者で当時サンフランシスコ住宅建築業者協会の会長を務めていたジョー・オドナヒューがいた。 同氏は公聴会で、耐震安全のための地域行動計画は市がすでに持っている情報を生み出すことになるため非生産的だと述べた。

完了までに70万ドル以上の費用がかかった2010年の最終調査では、市が次の大地震に備えて私有建物を準備するのに役立つ広範な政策が策定された。

パクストン氏によると、2008年、当時のギャビン・ニューサム市長は研究チームに対し、「何らかの法案を推進し、それに着手できるよう」ソフトストーリービルに関する研究を急ぐよう命じたという。

もし可決されていれば、2010年秋の投票法案は、地主にソフトストーリー改修のための補助金や低利融資を提供するために4,600万ドル以上の債券を発行することになっていただろう。 コーンフィールド氏によると、当時の考えは、勝利を受けて速やかにソフトストーリーの改修義務を可決することであったという。 しかし、この法案の得票率は63％で、歳入公債法案可決に必要な超過半数の66.7％には大幅に及ばなかった。

新しく任命された地震皇帝オッテリーニは、2010年の報告書後にニューサムが設立した委員会、ソフトストーリータスクフォースの委員を務めた。 オッテリーニ氏は、この措置の失敗と不動産価値の崩壊が重なり、市の前進が妨げられたと述べた。

同氏は、「2年前に特別委員会が終了したとき、この50年間で最悪の不況だったため、我々はこれを行う経済状況になかった」と述べた。

ベイエリア政府協会の地震・危険プログラムコーディネーター、ダニエル・ハッチングス・ミーラー氏は、各都市は不況で打撃を受けた建築所有者を破産に追い込む可能性のある条例を可決することを嫌がっていると述べた。

しかし現在、少なくとも地元では不況は回復しつつあるようだ。 米国労働統計局によると、テクノロジー分野のブームにより、2012年10月までにサンフランシスコの失業率は7.8パーセントまで低下した。これは不況の最盛期に比べて2.6ポイント低下した。 ハイテク労働者が引っ越してきたため、アパートの空室は減少した。 不動産調査会社リアル・ファクトによると、2012年7月の平均賃料は12.9％増の2,734ドルに上昇した。

今回、市はソフトストーリー改修の大部分を民間部門が資金提供することを想定している。 複数の試算によると、サンフランシスコにある一般的な 4 階建て、5 戸の軟階建てアパートの改修には約 60,000 ドルの費用がかかるという。 オッテリーニ氏は、不動産価格が高いため、価値が500万～700万ドルの範囲の典型的な建物の場合、融資対価値比率は銀行にとって魅力的になるだろうと述べた。

しかし当局者らは、ソフトストーリーの建築ストックの一部が低所得地域の手頃な価格の住宅とみなされていることをよく知っていると同氏は述べた。 そのため、市は状況によっては財政援助を提供することを期待していると同氏は述べた。

ソフトストーリーの改修義務は2013年初めに導入される予定で、サンフランシスコ市当局は、同市が間もなくこの分野のリーダーになるだろうと述べている。 オッテリーニ氏は、サンフランシスコが集合住宅のソフトストーリー改修を義務付ける最初の主要都市になるだろうと述べた。

「地震工学の世界は、これが成功するのを見て非常に興奮している」と彼は語った。 「ですから、結局のところ、これを正しく行うことが非常に重要なのです。」

しかしウォーカーさんは、待つことのすべてにうんざりしていると述べ、「私たちは毎日、分かっていることを承知の上でこれを行わず、非常に多くの人々の命を危険にさらしている」と語った。

最新の記事、エピソード、イベントをお見逃しなく! ニュースレターに登録する

この記事は、サンフランシスコ パブリック プレスの 2012 ～ 2013 年冬季印刷版に掲載されました。

その他のニュース

► 装飾的な遊びアイコンの投稿へのリンク: 激しい天候でストレステストされた SF の緊急対応

► 装飾的な遊びアイコンの投稿へのリンク: サンタクルーズの家からの子供たちの暴力的排除が再統一キャンプの廃止を求める声を上げる

► 投稿する装飾的な遊びアイコンのリンク: 家庭裁判所は児童虐待の申し立てを却下するために疑わしい理論に頼っている