ハリファックス市議会、新規開発に「手頃な価格の」住宅を要求する政策を検討へ

Jul 19, 2023

来週議会に提出される新政策では、新規開発地域に手頃な価格の住宅が必要となるが、どれだけ手頃な価格になるかは議論の余地がある。

包括的ゾーニングにより、新しい建物の一部の住宅の価格が下がります。 このアイデアにはさまざまなアプローチが北米全土で使用されており、任意プログラムと強制プログラムの両方があり、さまざまな割合でさまざまな割合が確保されています。

市議会は2016年12月、HRMが年間最大250の新しい手頃な価格のユニットを作成できる可能性があることを示唆する報告書とともに、包括的ゾーニングの使用を当局に要請しました。 何年もの遅れを経て、政府は 2021 年 10 月に自治体憲章の修正案を可決し、HRM が包括的ゾーニングを使用できるようにしました。

火曜日に議会に提出された報告書の中で、プランナーのジェイミー・エレン・プラウド氏は、最終的に包摂的ゾーニングを採用するプロセスを開始することを推奨した。 Proud のレポートは、このテーマに関する調査を行うために雇われたコンサルタントの推奨に基づいています。

「包括的ゾーニングプログラムは、民間住宅開発を活用して、より手頃な価格の住宅を生産するための効果的なツールであることが証明されています」とプラウド氏は書いている。

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「カナダと米国全土における既存のプログラムは、適切に設計された包摂的なゾーニングプログラムが、市場の住宅価格の上昇を引き起こすことなく、住宅の手頃な価格に大きくプラスの影響を与えることができることを実証しています。」

プラウド氏は、HRMは地方自治体全体で強制的な包括的ゾーニング政策を採用すべきだと推奨した。

「司法管轄区とベストプラクティスの研究は一貫して、義務的なプログラムの方が任意のプログラムよりも手頃な価格の新しい単位を作成することに成功していることを示しています」とプラウド氏は書いている。

「義務化プログラムは、すでにより手頃な価格の住宅を提供している地域に新しいユニットを集中させるのではなく、プログラムエリア全体に新しいユニットを配布することでより成功しています。」

自治体はまず、センター計画で特定された将来の成長ノードなど、最も成長が見込まれる地域で政策を実施する。 これらには、ウエスト エンド モール跡地やダートマス コーブなどのエリアが含まれます。

計画立案者は賃貸かマンションかを問わず、主に集合住宅に焦点を当てることになるが、この政策は現金代替による商業開発や産業開発にも適用される可能性がある。

この政策では、建物内に手頃な価格の住宅を組み込むことを優先するが、「不足している敷地内住宅の代替費用を公平かつ比例的に反映する」代替住宅または敷地外住宅のオプションを設定することになる。

この計画には依然として、「取置き率」と「手頃な価格基準」という 2 つの重要な側面が欠けています。

取置率は、建物内のユニットの何パーセントが手頃な価格になるかを表します。 カナダの管轄区域における一般的な保留金利は 5% から 20% の範囲であり、金利が高くなるとより手頃な価格の住宅が生まれます。 エドモントンでは 5% の金利が適用され、2015 年から 2018 年の間に新たに手頃な価格のユニットが誕生したのはわずか 26 件でした。ブリティッシュコロンビア州リッチモンドのレートは地域に応じて 10% または 15% であり、同市は 2007 年以来、新たに手頃な価格のユニットを 900 件誕生させました。

市議会への2016年の報告書では、1,800戸から2,500戸の年間住宅着工数に基づいて、10％の税率で年間180戸から250戸の手頃な価格の住宅が創出される可能性があると示唆した。

手頃な価格の基準は、家賃相場や周辺エリアの収入の中央値に基づいて決定できます。

「包括的なゾーニングプログラムを導入しているカナダの管轄区域の大部分は、手頃な価格を市場家賃の割合、通常は平均市場家賃の80～90％に結び付けている」とプラウド氏は書いている。

「残りの管轄区域では、手頃な価格を低所得から中所得の定義された範囲に結び付けています。」

コンサルタントは、自治体が世帯収入または個人収入のいずれかに基づいて手頃な価格を選択できると提案した。

また、15 年、99 年、永久などの手頃な期間と、自治体が住宅の所有権と管理をどのように管理するかについてもまだ検討の余地がある。

プラウドは、コンサルタントと同様に、HRM が市場の財政への影響分析を行うために別のコンサルタントを雇うことを推奨しました。

「このような調査は、HRMの住宅市場に対する包括的ゾーニングプログラムの潜在的な影響を理解するために必要であり、最適な手頃な価格の基準、保留率、市場金利ゾーンの線引き、最小開発規模、および適切な住宅の量に対処することができます。」オンサイトユニットの代わりに現金が支払われる可能性がある」とプラウド氏は書いた。

HRM はまた、オンラインおよび対面での関与を含む、アイデアに関する公開協議を実施する予定です。

ゼーン・ウッドフォードはハリファックス試験官の市記者です。 彼はハリファックス市庁舎を取材しており、現在進行中の「PRICED OUT」住宅シリーズに貢献しています。 「Zane Woodford」のその他の作品